При аренде коммерческой недвижимости особую роль играет уже проведенный или планируемый ремонт. Многие собственники, стремясь завлечь как можно больше арендаторов, начинают предлагать приятные бонусы в виде снижения арендной ставки, выделения дополнительных парковочных мест или готового «стильного» ремонта. Последнее предложение звучит гораздо чаще: на первый взгляд неплохо «привезти бизнес» в готовое помещение. Однако при детальном рассмотрении все не так радужно — зачастую отделка коммерческого помещения от собственника трудно назвать даже косметическим ремонтом, не говоря уже о полноценной отделке. Как быть арендатору в той ситуации? Соглашаться на ремонт или попытаться договориться о совместных работах по его контролем? А может найти готовое помещение с хорошей отделкой? Помочь разобраться в этом вопросе попыталась директор по развитию строительной компании CFC Мария Борисова.
Крупные компании ремонтируют помещения «под себя»
Современная тенденция такова, что множество компаний, в особенности, средних и крупных, не готовы доверять дизайнерскому стилю владельца арендованного помещения. Известные компании стремятся максимально контролировать процесс отделки и ремонта офиса — чтобы тот в полной мере соответствовал корпоративным стандартам. Для этого компании нанимают подрядчика, собственного дизайнера, даже архитектора, чтобы создать корпоративный современный офис, соответствующий не только стилю, но и требованиям бизнеса.
Однако на фоне определенного кризиса в сфере коммерческой недвижимости (спасибо санкциям и падению курса рубля), арендаторы начинают задумывать о сокращении издержек, что в большей степени можно осуществить за счет снятия готового помещения с отделкой. Но главная проблема — несоответствие ожиданий арендатора по стилю с выполненными собственником ремонтом.
Мария Борисова видит 4 схемы решения вопроса ремонта коммерческого помещения.
1. Отделка помещения силами владельца до предоставления аренды
В этом случае владелец проводит отделку помещений до момента сдачи, тогда стоимость ремонта включается в ставку аренды. По мнению Борисовой, данный вариант может подойти компании, которая находится в экстренной ситуации и не может тратить много времени на выьор помещения. Сокращение расходов за счет ремонта поможет на начальном этапе, но ждать дизайнерских изысков в таком помещении не стоит. Единственный вариант изменения стиля — использование мебели и грамотное разделение пространства. В некоторых вариантах, по договоренности арендатор может поменять цвет стен или произвести косметические изменения.
2. Сдача помещения с готовой планировкой и стилем
Данный вариант подразумевает въезд в готовый офис с распланированными зонами, рассчитанными на определенное количество сотрудников. В таком помещении уже сформированы рабочие зоны, переговорные и места для отдыха. Вариант с готовым офисом может подойти небольшой компании на ранних стадиях развития, когда вопрос обустройства офиса не так важен. Однако со временем перед компанией скоро встанет вопрос перепланировки, с учетом большего объема сотрудников и следования тенденциям по формату труда. Для начинающих компаний такое взаимодействие с владельцем — возможность сэкономить на обустройстве коммерческого помещения и начать бизнес в более комфортных условиях.
3. Выполнение ремонта под конкретного арендатора
При подстройке ремонтных работ под определенного владельца арендная ставка сразу повысится, а затраты на ремонт будут распределены на определенный срок аренды. Такой вариант подойдет брендовым компаниям, которым необходимо помещение определенного стиля в короткий срок. С одной стороны — это достаточно выгодное предложение, но только в случае, если у арендатора есть время и силы на постоянный контроль в ходе отделочных работ. Без полного контроля работ арендатор на выходе моет получить совсем не то, что ожидал — зачастую собственник при отделке пользуется услугами подрядчика, которому трудно объяснить пожелания арендатора. Второй вопрос — стоимость работ с привлечением третьей стороны, в итоге стоимость отделки может оказаться в разы выше, чем предполагалось. А качество материалов может не соответствовать — расчет только на совестливость подрядчика. При исполнении такого варианта отделки важно «на берегу» обсудить все условия: от стоимости материалов до выбора подрядчика.
4. Выполнение ремонта силами арендатора
Здесь отделка помещения и оплата работ ложится напрямую на арендатора, а владелец может предоставить арендные каникулы или возместить часть средств. Этот вариант более знаком средним и крупным компаниям, которые хотят создавать стиль офиса собственноручно. Здесь арендатор сам нанимает подрядчиков и других, ответственных за отделку лиц. Такой вариант лучше всего подходит для тех, кто хочет видеть помещение «своего» стиля, однако основная сложность заключается в том, что в крупных городах не все собственники соглашаются на столь кардинальные изменения. В Москве найти площадь без отделки в разы сложнее: во-первых, стоимость аренды выше, чем до дизайнерского ремонта, во-вторых, неправильное использование пространства может принести неудобства последующим арендаторам — не все захотят производить перепланировку.
В целом, каждый из способов отделки имеет право на жизнь: важно подобрать ответственного подрядчика для проведения ремонта!